Byt na investici: kalkulačka komerčního nájemného

Výsledkem následujícího propočtu bude výše „komerčního“ nájemného, tedy nájemného, které byste museli požadovat po nájemnících v daném bytě, aby celkový dlouhodobý výnos z této vaší investice dosáhl vámi požadované úrovně.

Než se vrhneme na konkrétní čísla...

Propočet se zaměřuje pouze na čistě finanční stránku věci. Má tedy informativní charakter a neslouží jako doporučení pro Vaše rozhodnutí. Ve svém rozhodování byste měli vzít v úvahu vaši celkovou situaci a preference i ve vztahu ke všem nefinančním faktorům.

Abyste měli představu, jak bude vypadat výsledková zpráva, kterou od nás po využití kalkulačky dostanete, zde je k nahlédnutí ukázka:

Ukázková výsledková zpráva

Příspěvek

Poté, co níže zadáte a odešlete parametry bytu, vás požádáme o uhrazení příspěvku 390 Kč. Svou platbou nám pomůžete pokrýt náklady spojené s provedením propočtu a s tvorbou a údržbou portálu Finegra (který v zájmu své nezávislosti záměrně nečerpá žádnou finanční podporu od kteréhokoli subjektu). Pro usnadnění platby vám bude vygenerován QR kód. Bez této platby nebude výpočet proveden.

Kdy a jak vám vaši výsledkovou zprávu předáme?

Výsledkovou zprávu jsme schopni zpracovat obvykle ještě v den odeslání parametrů k výpočtu a připsání příspěvku na níže uvedený účet. Pokud však odešlete parametry k výpočtu a uhradíte příspěvek večer, v noci nebo o víkendu, zpracování výsledkové zprávy se může zpozdit do nejbližšího následujícího pracovního dne.

Výsledkovou zprávu vám zašleme na emailovou adresu, kterou uvedete níže (na konci zadávání parametrů bytu, o který se zajímáte). V zájmu vaší anonymity si samozřejmě můžete pro tento účel vytvořit zcela novou adresu.

KLÍČOVÉ PARAMETRY
Níže zadejte parametry bytu, o jehož koupi uvažujete. Propočet používá spoustu parametrů. Od vás nezbytně potřebujeme hodnoty jen některých KLÍČOVÝCH parametrů umístěných v této šedě podbarvené části formuláře; tyto hodnoty si netroufáme tipnout za vás. Hodnoty OSTATNÍCH parametrů jsme si dovolili navrhnout za vás v další, zeleně podbarvené části. Pokud kteroukoli z námi navržených hodnot chcete změnit, beze všeho tak učiňte.
KUPNÍ CENA BYTU v Kč
Kolik máte za byt zaplatit. Včetně případné provize RK za sjednání kontaktu s prodejcem bytu
PLOCHA BYTU v m2
Jak je byt velký
PLÁNOVANÁ DOBA DRŽENÍ BYTU v rocích
Kolik roků chcete byt vlastnit. Minimum je 10 let (v souladu s časový testem pro daň z příjmu z prodeje nemovitosti)
VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU v Kč
Jak velký úvěr si na nákup bytu berete
ŘÁDNÁ SPLÁTKA HYPOTÉKY v Kč měsíčně
Nevíte-li, využijte některou z mnoha hypotečních kalkulaček dostupných na internetu
VÝNOS OPROTI ALT. INVESTICI v proc. bodech p.a.
O kolik procentních bodů by se míra čistého výnosu z investice do bytu měla lišit od míry čistého výnosu (po započtení vlivu poplatků) u vámi případně zvažované alternativní investice (viz níže část "Parametry alternativní investice"). Za základní variantu lze pokládat požadavek stejné míry výnosu u obou možností, tj. že zadáte hodnotu 0. Zadat můžete také hodnotu kladnou (nadvýnos) nebo zápornou (podvýnos)
OSTATNÍ PARAMETRY
Abychom vám ušetřili čas, u každého z těchto parametrů jsme navrhli určitou konkrétní hodnotu. Tu jsme vybrali podle převažujících podmínek na trhu nebo podle vhodného zdroje (průměr dlouhodobých pozorování, odborný článek apod. - poznámky ke konkrétním hodnotám najdete v části "Jak korektně porovnat nájem versus nákup na hypotéku" na stránce "Byt na bydlení"). Jde o návrh konkrétních hodnot, které je možné použít v propočtu, nikoli o doporučení, jaké hodnoty máte fakticky očekávat nebo vyžadovat při jednání s příslušnou protistranou (bankou, investičním fondem atp.). Pokud máte u kteréhokoli parametru pocit, že ve vašem konkrétním případě je blíže pravdě jiná než navržená hodnota, hodnotu beze všeho upravte; výpočet bude v takovém případě pracovat s touto vámi zadanou hodnotou.
Parametry bytu
(před započtením dopadů komerčního pronajímání)
DALŠÍ POČÁTEČNÍ INVESTICE v % kupní ceny bytu
Finegra navrhuje 1
Vymalování stěn, oprava podlah, nákup nábytku atd.
OČEKÁVANÝ RŮST CEN BYTŮ v % ročně
Finegra navrhuje 3,8
Za předpokladu, že se nebude měnit kvalita bytu
POKLES KVALITY BYTU v % ročně
Finegra navrhuje 1
I po zohlednění běžné údržby kvalita bytu obvykle zvolna klesá
ODHADNÍ CENA BYTU v % kupní ceny bytu
Finegra navrhuje 90
POJIŠTĚNÍ BYTU v % kupní ceny bytu měsíčně
Finegra navrhuje 0,005
Navržená hodnota předpokládá pouze pojištění nemovitosti, nikoli pojištění domácnosti
ÚDRŽBA BYTU v Kč na m2 plochy bytu měsíčně
Finegra navrhuje 19
Úklid, opravy, obnova spotřebičů atd.
FOND OPRAV + SVJ na m2 plochy bytu měs.
Finegra navrhuje 20
Jde o opravy společných částí domu a o poplatky na chod Společenství vlastníků jednotek
 
Parametry nájemního bydlení
JAKÝ RŮST NÁJEMNÉHO PLÁNUJETE v % ročně
Finegra navrhuje 2,1
Rozumí se dlouhodobé průměrné tempo: faktické navyšování může probíhat kumulativně po více letech nebo až při změně nájemníka
KAUCE DLE NÁJ. SMLOUVY v měsících nájemného
Finegra navrhuje 1
Pronajímatel vrátí kauci nájemníkovi na konci nájemního vztahu po odečtení případných škod
PROVIZE RK v měsících nájemného
Finegra navrhuje 1
Jde o provizi (část placenou pronajímatelem) za sjednání kontaktu s nájemcem
NAVÝŠENÍ NÁKLADŮ NA OPRAVY, v % měsíčního nájemného
Finegra navrhuje 10
Rozumí se navýšení v důsledku komerčního pronajímání
NAVÝŠENÍ NÁJEMNÉHO KVŮLI RIZIKU OBČASNÉ NEOBSAZENOSTI BYTU, v % měsíčního nájemného
Finegra navrhuje 4
 
Parametry hypotéky
DÉLKA FIXACE ÚROKOVÉ SAZBY v rocích
Finegra navrhuje 8
Jde o délku období, po které je úroková sazba neměnná (zafixovaná)
HYPOTEČNÍ ÚROKOVÁ SAZBA V 1. OBDOBÍ v %
Finegra navrhuje 2
HYPOTEČNÍ ÚROKOVÁ SAZBA V 2. OBDOBÍ v %
Finegra navrhuje 3,5
HYPOTEČNÍ ÚROKOVÁ SAZBA V 3. OBDOBÍ v %
Finegra navrhuje 3,5
POPLATEK ZA ODHAD HODNOTY ZÁSTAVY v Kč
Finegra navrhuje 4000
POPLATEK BANKY ZA VEDENÍ ÚČTU v Kč měsíčně
Finegra navrhuje 0
Rozumí se vedení úvěrového účtu
POPLATEK BANKY ZA POSKYTNUTÍ ÚVĚRU v Kč
Finegra navrhuje 0
Parametry alternativní investice
VÝNOS Z ALTERNATIVNÍ INVESTICE v % ročně
Finegra navrhuje 8,3
Uveďte v % investované částky
Vzhledem k dlouhodobosti investice může jít např. o výnos z akcií
CELKOVÁ NÁKLADOVOST ALTERN. INVESTICE v % ročně
Finegra navrhuje 2.2
Každoroční celkové náklady spojené s investicí, v % investované částky; přichází v úvahu např. v podílových fondech
VSTUPNÍ POPLATEK U ALTERN. INVESTICE v %
Finegra navrhuje 2
Jednorázový poplatek při zahájení investice, v % investované částky
Daně a transakční poplatky
POPLATKY KATASTRU NEMOVITOSTÍ v Kč
Finegra navrhuje 4000
Předpoklad: kupující hradí půlku všech poplatků KN
POPL. ZA ÚSCHOVU KUPNÍ CENY v % kupní ceny
Finegra navrhuje 0,22 %
Může jít o úschovu např. v bance nebo u notáře
SAZBA DANĚ Z PŘÍJMU v %
Finegra navrhuje 15
Uveďte sazbu "mezní", tj. tu nejvyšší, která se vás týká
ROČNÍ DAŇ Z NEMOVITOSTI v % kupní ceny bytu
Finegra navrhuje 0,02
DAŇOVĚ UZNATELNÉ NÁKLADY PRONÁJMU v %
Finegra navrhuje 30
Rozumí se v % hrubých příjmů z pronájmu. V případě uplatnění skutečných nákladů (např. odpisů) mnohdy lze toto procento výrazně zvýšit
NÁKLADY NA MARKETING APOD. ročně v Kč
Finegra navrhuje 1000
Náklady na inzerci, čas strávený se zájemci apod.
ZÁVĚR FORMULÁŘE
LTV v % odhadní ceny bytu
Podíl úvěru na hodnotě zástavy
Hodnota plyne z výše zadaných údajů, je uvedena jen pro Vaši informaci.
EMAILOVÁ ADRESA PRO ZASLÁNÍ VÝSL. ZPRÁVY
KOLIK TRPASLÍKŮ PATŘÍ KE SNĚHURCE?
Kontrolní otázka chránící proti spambotům