Mýty kolem bydlení
aneb
Bydlení v nájmu nemusí být vyhazováním peněz z okna

Kde je hlavní výhoda nájemníka
Jasně, rozdílem, který bije do očí, je platba splátek hypotéky versus platba nájemného. Je tu ale další, stejně zásadní rozdíl, který už do očí tolik nebije, a proto se na něj často zapomíná: kupující musí složit část ceny bytu (tzv. akontaci) ze svých úspor., takže tyto peníze de facto investuje do daného bytu. Jeho výdělek z této investice bude mít podobu budoucího zvýšení ceny bytu (tzv. kapitálový výnos; pokud by cena bytu naopak klesla, kapitálový výnos bude záporný). Naproti tomu nájemník může částku ve výši akontace investovat do libovolného alternativního aktiva; protože jde (abychom dodrželi symetrii s nákupem bytu) pravděpodobně o investici na dlouhá léta, dává smysl uvažovat i o nákupu takových aktiv (jako jsou třeba podílové listy akciových podílových fondů), která jsou krátkodobě poměrně riziková, ale dlouhodobě se svým držitelům za toto riziko obvykle odměňují poměrně vysokými výnosy. (Samozřejmě pokud má vlastník v průběhu období držení bytu rozpočtové přebytky, může je taktéž investovat do libovolných alternativních aktiv.)

Zásadní význam vašich očekávání
V porovnání celkové dlouhodobé finanční výhodnosti nákupu bytu na hypotéku a pronajmutí si bytu tudíž zcela zásadní roli hraje vaše očekávání, jak v dalších letech nebo desetiletích (podle vámi zvažovaného časového horizontu celé akce) porostou ceny bytů daného typu versus jaké budou výnosy z alternativní investice, kterou byste zvolili pro akontaci v případě, že se rozhodnete pro nájemní bydlení. Tato vaše očekávání by měla být výsledkem zvážení dosavadního pozorovaného vývoje (v Česku i v relevantní cizině) a faktorů, které by mohly vest k tomu, že budoucí vývoj se bude od toho dosavadního lišit. Pro ty z vás, kteří se těmito úvahami zatím detailně nezabývali, uveďme pro ilustraci a hrubou představu pár konkrétních údajů.

Jaký bude vývoj cen bytů?
Ohledně cen bytů můžeme využít hned několik zdrojů a druhů dat. Podle tzv. Indexu cen bytových nemovitostí (zkratka HPI; počítá ČSÚ) činil meziroční růst těchto cen od začátku roku 2009 kolem 4 %. Jiný ukazatel ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí), který je k dispozici od roku 1999, dává zhruba dvojnásobné tempo růstu. Zde musíme mít jako vždy na paměti známé prognostické dilema: delší časová řada má výhodu, že obsahuje více různých „příhod“ na daném trhu (dobrých i špatných časů), takže se zdá být reprezentativnější, ale na druhou stranu obsahuje i starší data, která mohou být pro odhad budoucího fungování daného trhu méně užitečná – zejména v Česku, jehož ekonomika (zákony a regulace, chování firem a domácností, kvalita statistických dat atd.) procházela po řadu po přechodu na tržní hospodářství specifickým vývojem, který už se nebude opakovat.
Pokud máte pocit, že český trh s byty postupně „dospěl“, a tudíž jeho vývoj bude do budoucna podobný ani ne tak své vlastní minulosti, jako spíš minulému vývoji trhů s nemovitostmi v rozvinutých ekonomikách, pak vám možná budou připadat užitečnější údaje think-tanku OECD: podle nich průměrný růst cen nemovitostí v řadě rozvinutých zemí v období od roku 1971 činil po odečtení inflace a za předpokladu neměnné kvality pouze kolem 1-2 % (viz OECD Analytical House Price Indicators). Ani tady ale samozřejmě nelze vyloučit, že budoucnost bude jiná.
Předchozí zmínka o neměnné kvalitě bytu je důležitá: kvalita bytů totiž i přes pravidelnou údržbu obvykle během let pomalu klesá například z důvodu měnících se představ o žádoucí dispozici bytů. Odborná literatura naznačuje tempo tohoto poklesu kolem 1 % ročně (viz Harding a kol., Journal of Urban Economics, 2007, 61(2)). Váš odhad budoucího růstu ceny bytu by tedy měl vyjít z očekávaného růstu cen bytů při neměnné kvalitě (bez inflace), přičíst očekávanou inflaci (zde připomeňme, že Česká národní banka má inflační cíl ve výši 2 %) a odečíst očekávané tempo poklesu kvality.

A co budoucí výnosy z akcií?
Co se týče výnosu z držby akcií (coby investiční alternativy k bytu), mnohaleté časové řady z rozvinutých zemí ukazují na průměr kolem 7-8 % po odečtení inflace, ale před odečtením poplatků zprostředkovatelům (viz Jorda a kol., Quarterly Journal of Economics, 2019, 143(3)). Opět: budoucnost může být jiná, zejména pokud budeme zvažovat jen určitý vybraný okruh akcií (například české, evropské, v určitém odvětví apod.). Navíc je třeba vzít v potaz, že pokud budeme investovat do zahraničních akcií, z jejich výnosu nám bude (mírně) ukusovat pravděpodobné pokračování dlouhodobého trendového posilování české měny.
Uvedené růsty cen a výnosy jsou dlouholeté průměry. S nimi jsou ovšem spjata i rizika přechodných výkyvů oběma směry. Nejen u akcií, ale i u bytů (a i v Česku) se najdou období, kdy jejich ceny zřetelně klesaly. Jinak řečeno: rozhodně neplatí, že nákup nemovitosti je sázka na jistotu, tj. že vaše investice nemůže nikdy skončit prodělkem.
Je jen na vás jako investorech, jak všechny tyto (nebo i jiné v odborné literatuře a statistických databázích dostupné) údaje vyhodnotíte a využijete pro své rozhodování.

Zvažte i úrokové sazby a inflaci nájemného
Vaše očekávání hraje roli i u dalších dvou veličin: pro kupujícího s pomocí hypotéky, jejíž úroková sazba není fixována na celé období splácení, je dobré mít představu o vývoji hypotečních úrokových sazeb po skončení prvního fixačního období, zatímco pro nájemníka je důležité mít představu o budoucí inflaci nájemného (poroste stejně jako ceny?, pomaleji?, rychleji?). Opět čistě pro ilustraci: úroková sazba z nových hypotečních úvěrů činila v období od roku 2004 po odečtení inflace necelá 4 %; ovšem například po roce 2000 už to bylo jen kolem 3 %; v eurozóně od roku 2003 je to 3,8 %. A nájemné rostlo oproti cenám celkově podle Eurostatu po roce 2000 v Česku tempem přes 2 procentní body (ovšem po roce 2012, kdy skončila deregulace nájemného, už jen 0,5 p.b.), kdežto v eurozóně byl tento rozdíl nulový.

Hned na začátku pozor na daň z příjmu
S rozdílným způsobem investování akontace souvisí i další rozdíl: pokud jako budoucí kupující držíte akontaci před nákupem v podobě cenných papírů (držet naspořené stovky tisíc déle než pár měsíců na pouhém běžném účtu není z hlediska výnosnosti dobrý nápad), musíte tyto cenné papíry před nákupem bytu prodat; a pokud je nedržíte dostatečně dlouho (tj. nesplníte tzv. časový test), budete muset ze zisku na těchto cenných papírech zaplatit daň z příjmu, která může činit desítky tisíc. Nájemník nic takového platit nemusí, protože i po zahájení nájmu prostě pokračuje v držení cenných papírů tam, kde je držel dosud. Vlastník má ovšem na druhé straně možnost po nákupu bytu odečíst aspoň část zaplacených hypotečních úroků ze základu pro výpočet své daně z příjmu.

Další finanční faktory
Aby nám ale neuniklo jádro celého finančního srovnání obou způsobů bydlení: vlastník má oproti nájemníkovi výhodu, že neplatí nájemné coby cenu za službu ubytování, zatímco nájemník má oproti vlastníkovi výhodu, že investuje akontaci do aktiva s (možná) vyšším očekávaným dlouhodobým kapitálovým výnosem a neplatí hypoteční úroky coby cenu za službu zapůjčení peněz (ano, důležité jsou zde jen úroky; ta část hypoteční splátky, která je věnovaná splácení jistiny, do srovnání vlastníka a nájemníka vůbec nevchází, protože vlastník jistinu nejdřív od banky dostane, a pak ji postupně vrací zpátky, takže v tomto směru pro něj nakonec nula od nuly pojde).
Vedle toho je samozřejmě třeba vzít v úvahu i další, i když už „drobnější“ náklady: u vlastníka jsou to například poplatky za příslušné změny v katastru nemovitostí nebo platba za odhad hodnoty zástavní nemovitosti (což mimochodem nemusí být ten byt, který kupuje), zatímco u nájemníka je to především kauce, přesněji řečeno výnos z ní (kauce se mu sice na konci nájemního vztahu vrátí, ale ne vždy je během doby nájemního vztahu úročena).

Klíčová jsou také rizika a nefinanční hlediska
Vedle toho, jak věci nejspíš budou, je třeba ovšem pamatovat i na to, že by mohly být hodně jinak, a zvážit, jak hodně by nám tyto odchylky od našich očekávání vadily. Jinak řečeno, podstatnou roli v rozhodování by mělo hrát také posouzení rizik (že se budete potřebovat přestěhovat; že na splátky hypotéky přestanete mít dost peněz; že vlastník bytu, který jste si pronajali, nebude řádně plnit své smluvní závazky atd.).
A kromě finančních hledisek, která jsme v tomto textu probírali doposud, jsou samozřejmě velmi důležité také nefinanční výhody a nevýhody obou druhů bydlení, např. že v pronajatém bytě se možná nebudete nikdy cítit tak úplně doma, ale na druhé straně jako nájemník budete mít při údržbě bytu a opravách závad méně starostí s řemeslníky a taky to nebudete vy, kdo se bude muset hádat s vlastníky ostatních bytů v domě o (ne)provedení úprav týkajících se společných prostor nebo celého domu.

A někteří z nás prostě na výběr ani nemají
Není také vyloučeno, že ve vaší osobní situaci volba mezi vlastněním a nájmem vůbec není dostupná, protože u žádného poskytovatele hypoték nesplníte podmínky pro poskytnutí hypotéky. Ať už třeba proto, že nemáte dost vysoký příjem (podle kritérií debt-to-income, DTI, nebo debt-service-to-income, DSTI), nebo proto, že nemovitost, kterou chcete za úvěr ručit, má podle poskytovatelů hypoték hodnotu (tzv. odhadní cena), která je natolik nízká, že maximální vám nabídnutá výše úvěru (podle kritéria loan-to-value, LTV) nebude na váš nákupní úmysl stačit.
V takové situaci se rozhodně nesnažte údaje o své finanční situaci nepravdivě vylepšovat – bylo by to trochu jako uvádět nižší hmotnost obsluze bungee jumpingu.

Nebezpečnost dluhu
Pokud hodnocením pomocí výše uvedených (a případných dalších) kritérií naopak projdete úspěšně, znamená to, že daný úvěr pro vás není nepřiměřeně rizikový a pro nákup bytu ho můžete bez větších obav využít (za předpokladu, že po dobu splácení budete ve svém rozpočtu dodržovat potřebnou finanční disciplínu). Čerpáním úvěru na sebe samozřejmě berete riziko; ale to na sebe berete i při jídle, cestování nebo sportu. Život bez rizika není možný. Je na každém z nás, aby si byl rizik vědom a daný krok podnikl jen v případě, že příslušná rizika nejsou příliš vysoká.

Během života se mění náš příjem a také vhodný typ bydlení
Speciální pozornost vyžaduje otázka bydlení po vašem odchodu do důchodu. Pokud se vám plán setrvat v nájmu i po vašem odchodu do důchodu zdá jako příliš riskantní (tj. máte podezření, že s vaším důchodem nebudete mít na hrazení nájemného dost peněz), může jít o argument ve prospěch nákupu bytu už teď. Nelze ovšem vyloučit, že po odchodu do důchodu budete chtít bydlet jinak (co se týče velikosti, vzdálenosti od obchodů a lékařů, patra a výtahu apod.), takže vás bude čekat prodej jednoho bytu a nákup jiného. Nebo teď můžete akontaci investovat do alternativního aktiva, a to vám může (ale samozřejmě nemusí) během let vynést tolik, že si za výslednou sumu budete schopni koupit v období vašeho odchodu do důchodu přesně takové bydlení, jaké vám bude v tu dobu vyhovovat.